Khi mua đất nền nằm trong các dự án, các nhà đầu tư nên lưu ý các vấn đề quan trọng để tránh gặp rắc rối vê sau. Bài viết này, tapchinhadat xin chia sẻ cho các bạn biết những thủ tục mua đất nền dự án, cùng một vài thông tin cân thiết khác liên quan đến đất nền dự án
Thủ tục mua đất nền dự án không dễ dàng mà cũng không quá khó khăn,vì thế cũng tùy từng trường hợp mà đòi hỏi các bạn phải linh hoạt. Vì vậy, bài viết này chúng mình chỉ nêu những thủ tục chung nhất, các vấn đề liên quan bạn có thể liên hệ luật sư hay chuyên gia để được tư vấn rõ ràng hơn.
Đất nền dự án là gì?
Bạn có thể hiểu đơn giản đất nền dự án là lô đất nằm trong các dự án của chủ đầu tư được quy hoạch và phê duyệt toàn bộ trước khi xây dựng. Nói một cách khác, đất nền dự án là lô đất thuộc dự án nhưng chưa tiến hành xây dựng.
Mỗi lô đất trong dự án có thể được phê duyệt với những mục đích sử dụng khác nhau, tùy vào chủ sở hữu. Ví dụ như: các dự án khu sinh thái; dự án khu dân cư; dự án nhà ở hay đến các tòa nhà văn phòng, nhà xưởng,…
Điều đặc biệt ở các lô đất nền là các lô đất đều nằm trong khu vực dự án có quy hoạch rõ ràng với nhiều mục đích đa dạng. Cho nên, các lô đất nền thường được hưởng những tiện ích ngoại khu như: công viên, siêu thị, khu vui trường, thậm chí các trường học,… và nhiều tiên ích khác nữa.
Thủ tục mua đất nền dự án bao gồm những thủ tục pháp lý nào?
Theo cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Đối với quy định mua đất nền từ các nhà đầu tư: Sau khi các nhà đầu tư đã hoàn thiện về việc xây dựng kết cấu hạ tầng và về nghĩa vụ tài chính đất đai. Thì tiếp sau đó, nhà đầu tư cần xin phép từ UBND tỉnh về việc phân chia lô bán nền. Sau khi được UBND cho phép, các nhà đầu tư mới được bán đất nền dự án. Điều đáng lưu ý, người mua nên tìm hiểu kỹ dự án đất nền đã được cấp phép hay chưa (xem trực tiếp văn bản là tốt nhất) do nó là vấn đề pháp lý cực kì quan trọng.
Còn về vấn đề hợp đồng, thường chủ đầu tư sẽ bán đất nền cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, góp vốn hay hợp tác. Khi đó, người mua sã thanh toán tiền đất nền theo dạng trả góp và chịu toàn bộ trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế đã có sẵn của chủ đầ tư.
Ngay sau khi đã ký hợp đồng dạng này, người mua mang lại thành quả là được nhận nhà, đất và được sang tiến hành là thủ tục sang tên, được chủ đầu tư phân chia sản phẩm. Mặc khác, việc này có thể mang lại rắc rối, vì dễ xảy ra chuyện tranh chấp. Mà pháp luật rất khó đảm bảo được quyền lợi cho người mua.
Có hai dạng hợp đồng bạn cần phải biết:
- Hợp đồng mua bán đất nền dự án có sổ đỏ, cần công chứng
- Hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án của chủ đầu tư
Bạn có thể thấy rằng, đối với hợp đồng bắt buộc công chứng tất nhiên giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi cần đạt những yếu tố sau: Người tham gia phải đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên mua bán phải hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm pháp luật, vi phạm điều cấm và trái đạo đức xã hội.
Đối với thủ tục cấp sổ đỏ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận và cấp huyện cấp, Bên cạnh đó, nếu là các tổ chức hay pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh hay thành phố trực thuộc trưng ương đảm nhận.
Hồ sơ pháp lý đất nền sự án bao gồm những gì?
Chúng tôi xin chia sẻ với bạn, một bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đã hoàn chỉnh phải mang trong mình những loại giấy tờ sau đây:
- Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án có quy mô “khủng” hơn 5ha) hoặc những dự án quy hoạch mặt bằng 1/500 (đối với các dự án đất nền nhỏ hơn 5ha). Nên các bản quy hoạch này cần phải được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Dưới đây là hình mô tả tham khảo quy hoạch chi tiết 1/500
- Đất nền dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ, phải được cơ quan cấp cao có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận cho chủ trương đầu tư. Cụ thể ở đây, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố về năng lực, nguồn gốc quỹ đất của chủ đầu tư hay quy hoạch hay tham vấn các ý kiến của ban ngành liên quan chẳng hạn như: giao thông, điện lực, PCCC, cấp thoát nước ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng lên đất ngầm gây hư hại), sau đó sẽ làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận đầu tư.
- Riêng với trường hợp dự án xây dựng nhà ở cần đảm bảo tuân thut quy hoạch chi tiết 1/500 hay tổng quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 (ví như về mật độ xây dựng, khoảng lùi của dự án đất nền, hay về số tầng,….)
- Điều kiện để ký hợp đồng mua bán đất nền dự án
Bộ hồ sơ pháp lý cơ bản của thủ tục mua đất nền dự án cần lưu ý các vấn đề đi kèm như sau:
- Đất nền dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư
- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 được phê chuẩn
- Các chủ đầu tư đã hoàn thiện đầu tư cơ sở hạ tầng
- Các chủ đầu tư đã đóng đủ tiền thuế sử dụng đất
Sở Xây dựng đã chấp thuận ý kiến bằng văn bản, đồng thời Sở cũng xem xét lô đất chuẩn bị giao dịch có trong tình trạng thế chấp tại các tổ chức tín dụng hợp pháp hay không.
Quy trình bán đất nền dự án
Giao dịch đất nền dự án phải trải qua 3 bước như sau:
- Sau khi đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất (Sở Tài nguyên – Môi trường đã tham mưu) hoặc đã có sổ đỏ, các chủ đầu tư được phép ký hợp đồng đặt cọc bán lô đất cho khách hàng.
- Ngoài ra, nếu đất nền dự án được xây dựng nhà ở, thì chủ đầu tư sẽ được ký hợp đồng mua bán sau khi được Sở Xây dựng chấp thuận bằng văn bản.
- Sau khi Sở Xây dựng hay Bộ Xây dựng nghiệm thu công trình nhà ở để từng bước đưa vào sử dụng, chủ đầu tư tiến cần hành nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) riêng cho người
Những điều lưu ý khi mua đất nền dự án
Thủ tục mua đất nền dự án về cơ bản đã được chúng mình chia sẻ như trên, nhưng hiện thực không như là mơ vì khi bắt tay vào mua đất nền dự án thì vô cùng “nhọc nhằn”. Để hạn chế được những rủi ro khi mua đất nền dự án, các bạn nên cân nhắc những yếu tố sau:
Đầu tiên bạn cần xem xét năng lực, uy tín của chú đầu tư. Nhất thiết phải tìm hiểu dự án đã hoàn thành cơ sở hạ tầng, đánh dấu đo đạc, các thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa?
Điều kế tiếp, khá đơn giản đối với bạn là hãy chú ý các loại giấy tờ giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của chuyên viên kinh doanh hay các cá nhân môi giới. Đồng thời, bạn cùng cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới về ký hộ đồng, nhằm đảo bảm tính pháp lý của giấy tờ.
Điều đặc biệt quan trọng là bạn phải kiểm tra tính pháp lý của đất nền, bằng cách xem dự án đất nền đã được phê duyệt chi tiết 1/500 hay có quyết định giao đất hay chưa?
Khi làm hợp đồng, bạn cần chú ý ghi rõ những thông tin như giá, cách thanh toán, thời hạn bàn giao, hay các mức phạt đên bù nếu trường hợp người mua nộp trễ phí,…
Bạn nên tránh việc mua đất nền dự án chung sổ, vì các thủ tục tách sổ cực kỳ phức tạp, hay lô đất nền dự án bạn mua không đạt diện tích thiểu để làm sổ.
Kết luận
Đó là những thông tin cơ bản về thủ tục mua đất nền dự án, mà chúng tôi đã chia sẻ qua bài viết.
Người viết hi vọng đã giúp bạn có thêm kiến thức cơ bản để hiểu thủ tục mua đất nền dự án. Qua đó có những lựa chọn hoàn hảo để mang lại thành công trong tương lai. Đừng quên truy cập vào Tapchinhadat.org để tìm hiểu thêm những chuyển động thị trường của bất động sản nhé!
Bài viết cùng chủ đề:
