Hãy cùng tapchinhadat.org đi tìm hiểu kiến thức về nhà vi bằng để hiểu rõ hình thức giao dịch bất động sản này trước khi quyết định mua bán, tránh những rủi ro không đáng có.
Vi bằng là gì?
Theo khoản 3, điều 2 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Vi bằng được giải thích là một văn bản ghi nhận sự kiện và hành vi có thật được chứng kiến trực tiếp và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan hay tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Đây cũng là một tài liệu thể hiện bằng văn bản có thể đi kèm với hình ảnh, âm thanh, video trong một số trường hợp cần thiết. Trong đó, thừa phát lại tiến hành mô tả và ghi nhận những hành vi đã xảy ra trong thực tế cũng như các sự kiện lập vi bằng mà thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan.
Nhà vi bằng là gì?
Mặc dù đã biết được định nghĩa vi bằng là gì nhưng rất nhiều người không biết nhà vi bằng là gì bởi không có nhiều cơ hội tiếp xúc với lĩnh vực bất động sản. Vậy nhà vi bằng là gì?
Nhà vi bằng hay còn được hiểu với cái tên nhà được mua thông qua vi bằng là nhà được hai bên thỏa thuận, bán cho nhau với sự chứng kiến của thừa phát lại trong việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không phải chứng nhận mua bán nhà đất.
Có thể nói là mua nhà qua vi bằng không có giá trị pháp lý nên khả năng rủi ro của giao dịch mua nhà thông qua vi bằng là khá cao nếu như không thực hiện việc công chứng nhà đất.
Các căn nhà thường được giao dịch mua bán trong mua nhà vi bằng thường là những căn nhà có chung giấy chứng nhận quyền sử dụng, chung số nhà và chung giấy phép xây dựng.
Thực trạng mua nhà vi bằng hiện nay
Như đã được trình bày ngay trong phần khái niệm, việc mua nhà vi bằng còn gặp nhiều bất cập và rủi ro do có nhiều vấn đề bỏ ngỏ pháp luật. Có rất nhiều vụ phản ánh các đối tượng lừa đảo chiếm đoạt tài sản với số tiền cực kỳ lớn lên tới hàng tỉ đồng.
Tại sao lại nói việc mua nhà vi bằng này có nhiều rủi ro? Bởi việc này cần thực hiện nhiều lần, cần qua nhiều người, phải chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đủ pháp lý cũng như chưa đúng quy định.
Còn có những trường hợp chủ sở hữu nhà đã lập vi bằng chuyển nhượng nhà, tuy nhiên ngôi nhà này đã được thế chấp ngân hàng hoặc được cầm cố hay chuyển nhượng cho cá nhân khác rồi. Từ đó mà sẽ phát sinh tranh chấp về nhà vi bằng làm khó khăn trong công tác quản lý của các cán bộ cơ quan chức năng.
Có nên mua nhà vi bằng và nhà công chứng vi bằng hay không?
Mua bán nhà vi bằng
Mặc dù việc mua bán nhà vi bằng là chưa đúng theo quy định của pháp luật, tuy nhiên vẫn có rất nhiều giao dịch mua bán nhà vi bằng diễn ra. Các đối tượng lừa đảo cũng sẽ lợi dụng điều này để trục lợi.
Bạn có thể Google từ khóa “mua nhà vi bằng” thì sẽ thấy được vô số các kết quả chỉ trong thời gian tính bằng tích tắc. Bởi việc mua bán nhà vi bằng không cần thiết phải có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh sở hữu căn nhà cũng có thể đăng bán được, vậy nên các đối tượng lừa đảo có thể ngang nhiên đăng bán nhà vi bằng cho dù căn nhà đó không thuộc quyền sở hữu của họ.
Bởi có rất nhiều rủi ro khác nhau trong việc mua nhà vi bằng cũng như đây không phải là giao dịch theo đúng quy định pháp luật nên việc mua nhà vi bằng là không nên. Những ai có ý định mua nhà vi bằng thì phải cân nhắc và tìm hiểu thật kỹ trước khi đưa ra quyết định.
Mua bán nhà công chứng vi bằng?
Đa số mọi người sẽ nghĩ nhà công chứng vi bằng và nhà vi bằng là khác nhau bởi một bên là công chứng và một bên là không. Nghe có vẻ nhà công chứng vi bằng sẽ đáng tin cậy và an toàn hơn khi mua so với nhà vi bằng.
Tuy nhiên, đây chính là một trong những thủ đoạn lừa đảo vô cùng tinh ranh của các đối tượng xấu nhằm trục lợi. Thuật ngữ nhà công chứng vi bằng hay nhà công chứng thừa phát lại, nhà vi bằng công chứng thừa phát đều là những thuật ngữ nói lái và làm ta nhầm tưởng và tin rằng việc mua bán căn nhà đó đã đúng về mặt pháp lý và được pháp luật công nhận. Nhưng thực chất là không phải như thế.
Theo quy định của pháp luật với thừa phát lại thì không bao gồm việc công chứng hợp đồng mà chỉ gồm những khả năng sau:
- Tổng đạt theo yêu cầu đã định của Cơ quan dân sự thi hành án hoặc tòa án
- Tiến hành lập vi bằng theo yêu cầu của các cá nhân, tổ chức, cơ quan
- Xác minh điều kiện thi hành án theo đúng yêu cầu đương sự
- Tổ chức thi hành án với các bản án, quyết định của Tòa án. Tuy nhiên, không thực hiện tổ chức thi hành án đối với các bản án, quyết định thuộc diện Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự đã chủ động ra quyết định thi hành án
Những kinh nghiệm khi mua nhà vi bằng bạn chắc chắn cần biết
Mặc dù việc mua nhà vi bằng gặp phải nhiều rủi ro nhưng thực tế vẫn có rất nhiều cuộc giao dịch mua, bán nhà vi bằng được diễn ra thành công. Vậy các chú ý khi mua nhà vi bằng là gì? Dưới đây là những kinh nghiệm khi mua nhà vi bằng bạn chắc chắn cần phải biết.
Mua nhà vi bằng gặp phải những rủi ro gì?
Như đã nói xuyên suốt những phần trên về các khó khăn, rủi ro mà việc giao dịch mua, bán nhà vi bằng sẽ có thể gặp phải, nhưng sẽ có nhiều người vẫn còn mơ hồ về những rủi ro này. Vậy, cụ thể những rủi ro này là gì?
- Trước hết chắc chắn là sẽ có khó khăn trong các thủ tục pháp lý. Bởi việc mua bán này không bao gồm việc thừa phát lại công chứng hợp đồng nên rất có thể một thời gian sau này sẽ xảy ra một số vấn đề về pháp lý
- Chủ sở hữu mới của căn nhà sẽ gặp phải một số hạn chế trong hoạt động sửa chữa, thế chấp hay chuyển nhượng… căn nhà này do hợp đồng mua bán chưa được công chứng và vì thế nên sẽ không có giá trị pháp lý. Bởi vậy mà có thể việc thế chấp hay chuyển nhượng sẽ không được phép
- Chủ sở hữu mới của ngôi nhà sẽ có thể xảy ra tranh chấp với ngân hàng nếu như căn nhà đó đã được chủ cũ thế chấp ngân hàng mà không thông báo với người chủ mới sở hữu của căn nhà đó
- Xảy ra các tranh chấp không đáng có do lừa đảo. Cụ thể như một căn nhà được rao bán và bán nhà vi bằng cho nhiều người khác nhau. Những người được bán cho cùng một nhà vi bằng ấy sẽ tranh chấp với nhau về quyền sở hữu ngôi nhà
Mua nhà vi bằng có những hệ quả pháp lý gì?
Giao dịch mua bán nhà vi bằng bị vô hiệu hóa bởi không tuân theo đúng quy định giao dịch của pháp luật về hình thức của giao dịch mua bán nhà đất. Điều này đã được quy định rõ tại khoản 2, điều 117 và điều 122 của Bộ luật Dân sự 2015.
Cũng được quy định tại điều 131 của Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của các giao dịch bị vô hiệu hóa, hợp đồng mua bán nhà vi bằng bị vô hiệu hóa sẽ có những hệ quả về mặt pháp lý như sau:
- Không làm phát sinh hay thay đổi cũng như chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên liên quan kể từ khi giao dịch được xác lập (tức thời điểm hợp đồng có hiệu lực)
- Nếu giao dịch đã bị vô hiệu, các bên sẽ tiến hành hoàn trả cho bên còn lại những gì đã nhân cũng như khôi phục lại tình trạng ban đầu. Nếu việc hoàn trả không thể được hoàn trả bằng hiện vật thì sẽ quy thành tiền để hoàn trả
- Bên ngay tình trong việc thu lợi tức sẽ không phải hoàn trả lại lợi tức đó
- Bên gây thiệt hại thì sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật
- Vấn đề giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự bị vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do các bộ luật có liên quan quy định
Lưu ý về trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên mà tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán nhà vi bằng khi:
- Việc mua bán được xác lập bằng văn bản nhưng chỉ vi phạm quy định bắt buộc về chứng thực, công chứng
- Đã thực hiện được khoảng hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp này các bên không cần phải thực hiện việc công chứng.
Mua nhà vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp?
Mua nhà vi bằng không phải là một giao dịch hợp pháp.
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 167 của Luật Đất Đai 2013 (Luật đất đai hiện hành của nước ta) đã quy định hợp đồng mua bán nhà ở cần phải thực hiện chứng thực hay công chứng.
Cùng với đó, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là tại thời điểm hợp đồng được chứng thực, công chứng.
Vì hai điều luật quy định trên, có thể khẳng định rằng việc mua, bán nhà vi bằng là một giao dịch không hợp pháp khi không công chứng hoặc chứng thực.
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vi bằng và cách giải quyết
Tại phần những rủi ro của việc mua bán nhà vi bằng, Tạp chí nhà đất cũng đã nêu rõ những tranh chấp có thể gặp phải. Vậy, nếu gặp phải những loại tranh chấp như vậy thì cần lưu ý những gì và phải làm gì?
Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự bị vô hiệu là 2 năm được tính từ ngày xác lập giao dịch dân sự ấy. Nếu hết thời hiệu quy định mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự bị vô hiệu thì giao dịch dân sự sẽ có hiệu lực.
Chính vì vậy, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện, tố tụng dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích của mình trước hành vi lừa đảo của các đối tượng xấu. Thủ tục tố tụng dân sự được quy định rõ tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Thủ tục khởi kiện được quy định cụ thể như sau:
- Bên bị xâm phạm tiến hành nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự bị vô hiệu vì lý do vi phạm điều kiện về hình thức tại Tòa án nhân dân cấp huyện
- Chuẩn bị và nộp các tài liệu, chứng cứ thể hiện quyền và lợi ích bị xâm phạm được đính kèm theo đơn khởi kiện
- Tòa án tiến hành theo thủ tục sơ thẩm và đưa ra kết quả
- Nếu không đồng ý với kết quả được đưa ra, các bên có thể yêu cầu tòa án giải quyết theo phương hướng thủ tục giám đốc thẩm hoặc phúc thẩm
Kết luận
Như vậy, thông qua bài viết trên, bạn đã nắm rõ được khái niệm nhà vi bằng là gì. Hơn thế nữa, Tạp chí nhà đất cũng đã chỉ ra những lưu ý khi mua nhà vi bằng mà bạn cần phải chú ý. Bởi việc mua bán nhà vi bằng không phải là giao dịch pháp lý nên bạn phải hết sức lưu ý và cẩn thận nếu có tiến hành thủ tục mua bán này.
Bài tham khảo:
Chi phí chung trong xây dựng là gì? Thông tin mới nhất được cập nhật năm 2022.
